春哥记忆

　房地产开发项目的前期策划对于房地产项目整体营销成功具有十分重要的意义，怎么来正确认识前期策划的作用，我们先来看看市场上一些没有经过前期策划的楼盘滞销的原因在哪里？

　　一、选址错误——有的开发商在高档区域开发低档房，使土地资源浪费，土地的级差效益没有充分地显现出来；还有的开发商要造“平民区的明珠”，在低档区域造高档豪宅，结果可想而知。这种选址错误是最为典型的缺乏前期策划，对区域因素缺乏考虑的结果。

　　二、功能定位、设计——有的高档商品房尽管外立面不错，小区规划也还可以，但功能设计低档，或房型设计不合理，与高档商品房本身不相匹配。还有的小区在设计功能、选料过程中与小区的市场定位脱节，如：面向工薪阶层的小区，却内设人工湖、大型喷泉、豪华会所，或在绿化中种植名贵树种，虽然在广告宣传上似乎颇为显眼，但对居民来说并没有得到多少切实的实惠，而白白增加了很多成本。

　　三、房型设计与套内面积控制相互矛盾——有的工薪阶层小区，却又追求过大的厅，过于大的辅助设施面积，中、低标准住宅一套搞3个阳台，使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力，套内面积大，虽然单价不高，但总价却大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位，套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见，这种问题属于明显的缺乏前期策划。 Read the rest of this entry »

1、认真、科学地评估项目的原则

建立信息资源库，掌握房地产开发市场和产品市场的供需状况、投入产出总体形势、土地等资源供给状况、产品市场价值与价格状况等第一手信息资料；

关注和分析与房地产有关的国家和地方土地、房改、金融、税收、货币、利率等政策的调整和变化，从宏观政策中捕捉房地产开发商机；

客观评价自身的开发力量，从经营管理、经济技术、决策能力、知名度、信誉度等各方面，估价自身的竞争力；

对项目必要性、可能性和可行性进行研究和经济效益的动态和静态分析，从效益分析和对主要变量（租金和售价、工程造价、施工工期、建筑面积、年投资收益率和开发期等）的分析中找出可容忍的变动极限，并提出超极限变动时的对策；

对评价指标的不确定性（包括社会、政治、文化、经济、市场、资源和自然条件的不确定性及评估人员的主观随意性等）分析，推断项目可能承担的影响，进一步确认投资项目的财务、经济上的可靠性。 Read the rest of this entry »